Artikel
Wat verwacht de rechter van toezicht door een verhuurder op een bedrijfspand?
Recente rechtspraak laat zien dat screening en aanwezigheid in het pand niet altijd genoeg zijn. Toezicht moet concreet aansluiten op het feitelijke gebruik en goed worden vastgelegd.
Een verhuurder hoeft geen opsporingsdienst te worden. Maar recente rechtspraak laat wel zien dat alleen een goede huurderscreening of af en toe langsgaan niet altijd genoeg is. Van een verhuurder kan worden verwacht dat hij concreet zicht houdt op het gebruik van het bedrijfspand en kan uitleggen wat hij heeft gecontroleerd.
Kort antwoord
Toezicht moet aansluiten op het feitelijke gebruik van het pand. Dat betekent: vooraf duidelijke afspraken maken, toegang en controles praktisch regelen, relevante veranderingen vastleggen en afwijkingen opvolgen. Vooral bij professionele verhuur kijkt de rechter niet alleen óf u in het pand bent geweest, maar ook wat die controles over het gebruik konden zeggen.
Waarom dit belangrijk is voor verhuurders
Bij een pandsluiting kijkt de gemeente in de eerste plaats naar de situatie in het pand en de wettelijke bevoegdheid om op te treden. In de belangenafweging kan vervolgens ook meewegen wat de eigenaar of verhuurder wist, redelijkerwijs kon weten en zelf heeft gedaan.
Voor een verhuurder is daarom niet alleen de huurderselectie belangrijk. Ook het dossier ná de sleuteloverdracht telt: welke afspraken golden, hoe werd het gebruik gecontroleerd, welke veranderingen zijn gezien en wat is daarmee gedaan?
Doetinchem: controles op techniek waren niet hetzelfde als toezicht op gebruik
In een zaak uit 2023 was een bedrijfspand in Doetinchem verhuurd aan een derde. De politie trof goederen en grondstoffen aan voor de productie van synthetische drugs. De burgemeester sloot het pand voor een jaar.
De eigenaren voerden aan dat zij maandelijks in het pand kwamen voor controles rond de sprinkler- en brandinstallatie. De voorzieningenrechter vond dat onvoldoende om aan te tonen dat zij toezicht hielden op het gebruik van het pand door de huurder. De eigenaren hadden concreter moeten maken welke controles zij op het gebruik uitvoerden.
Bron: Rechtspraak, bedrijfspand Doetinchem blijft gesloten
Alkmaar: vaak aanwezig zijn is niet automatisch een adequate controle
In 2024 ging het bij een bedrijfspand in de gemeente Alkmaar om meer dan 196 kilogram softdrugs en aan drugs gerelateerde goederen. De eigenaar was een professionele verhuurder en stelde dat hij drie à vier keer per maand in het pand kwam en technische controles uitvoerde.
De voorzieningenrechter benadrukte dat van een verhuurder wordt verwacht dat hij zich informeert over het gebruik van het pand en dat controles ook daadwerkelijk op dat gebruik moeten zijn gericht. Bij een professionele verhuurder kan die verantwoordelijkheid zwaarder wegen.
De praktische les is niet dat iedere verhuurder precies dezelfde controlefrequentie nodig heeft. Wel moet duidelijk zijn wat een controle moest vaststellen en wat u met opvallende bevindingen doet.
Bron: Rechtbank Noord-Holland, ECLI:NL:RBNHO:2024:7469
Utrecht: ook onderverhuur vraagt om duidelijke controleafspraken
Een Utrechtse zaak uit 2023 laat een andere situatie zien. Een hoofdhuurder had een deel van een bedrijfspand onderverhuurd. In het pand werden goederen en stoffen aangetroffen die verband hielden met voorbereidingshandelingen voor harddrugs. De rechter vond dat van de hoofdhuurder mocht worden verwacht dat zij controleerde welke goederen door de onderhuurder in het pand werden opgeslagen.
Voor eigenaren en hoofdhuurders is dat relevant: zodra een derde feitelijk gebruik maakt van een deel van het pand, moeten toegang, gebruik en controle ook praktisch uitvoerbaar blijven.
Bron: Rechtbank Midden-Nederland, ECLI:NL:RBMNE:2023:1539
Stichtse Vecht: een nieuwe huurder lost een bestaand sluitingsdossier niet vanzelf op
In Stichtse Vecht werd in 2023 een gebruiksklaar drugslaboratorium aangetroffen. Het pand werd direct voor een jaar gesloten. De eigenaar had het pand later al aan een nieuwe huurder verhuurd, maar de voorzieningenrechter vond dat dit de noodzaak van de sluiting niet zonder meer wegnam.
Deze zaak is vooral belangrijk voor de fase ná een incident. Alleen een nieuwe huurder of een nieuw contract is niet altijd genoeg. Bij een verzoek om opheffing of verkorting moet duidelijk worden wat daadwerkelijk is veranderd aan gebruik, toezicht en risico's.
Bron: Rechtbank Midden-Nederland, ECLI:NL:RBMNE:2023:5394
Wat betekent concreet toezicht in de praktijk?
Een werkbare aanpak bestaat uit meer dan één clausule in de huurovereenkomst. De juridische en praktische kant moeten op elkaar aansluiten.
- Leg het toegestane gebruik concreet vast. Zorg dat duidelijk is welke onderneming het pand gebruikt en voor welke activiteiten.
- Regel toegang en inspectie. Beschrijf wanneer en met welk doel het pand kan worden gecontroleerd.
- Leg de uitgangssituatie vast. Denk aan indeling, installaties, meters, toegangen en relevante voorzieningen.
- Controleer gericht. Een bezoek voor onderhoud kan nuttig zijn, maar zegt niet automatisch iets over het feitelijke gebruik.
- Leg bevindingen vast. Noteer datum, aanleiding, waarnemingen, uitleg van de huurder en eventuele vervolgafspraken.
- Volg afwijkingen op. Als gebruik, indeling, toegang of installaties veranderen, bepaal dan welke contractuele, praktische of juridische stap nodig is.
Bestuursrecht en huurrecht komen hier samen
Een gemeente beoordeelt een sluiting vanuit haar publiekrechtelijke bevoegdheden. Tegelijk moet de verhuurder kunnen handelen binnen de huurovereenkomst. Daarom zijn controleafspraken pas echt bruikbaar als ze juridisch kloppen én praktisch uitvoerbaar zijn.
Daar ligt precies de samenhang: contracten bepalen welke mogelijkheden u richting huurder heeft, toezicht levert feiten en dossieropbouw op, en bij gemeentelijk optreden moet dat dossier aansluiten op de bestuursrechtelijke procedure.
